Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin İhalenin Feshinin Kabule Şayanlık Koşulu Olan Hukukî Yararı Genişleten 7.11.2023 Tarihli Yeni İçtihadına Eleştirel Bir Bakış

Hukukî yarar bir yargılama şartıdır (HMK m. 114/1-h). İhalenin feshini şikâyet yolu ile talep eden ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur (İİK m. 134/11). Buna göre ihalenin feshini isteyenin vâki usulsüzlük nedeniyle menfaati ihlal edilmiş olmalıdır[1].

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi müstakar içtihadında ihale bedelinin muhammen bedelin yüzde yüzüne eşit veya üzerinde olması hâlinde menfaatin ihlal edilmiş olamayacağını prensip olarak kabul ediyordu. Aşağıda alıntılanan 7.11.2023, 4344/7236 sayılı (Legalbank) çok yeni kararı ile taşınmazların aşırı değerlenmesi gerekçe gösterilerek bu içtihattan dönülmüştür. Artık borçlular hacizli mal değerine, hatta değerinin üzerine satılsa bile ihalenin feshini talep edebileceklerdir.

“Covid 19 salgını sonrası dünyada ve ülkemizde meydana gelen ekonomik durgunluk, üretim süreçlerindeki yavaşlama sonunda fiyatlarda meydana gelen ani, orantısız yükselişle birlikte paranın alım gücündeki değişiklikler ile taşınır ve taşınmaz değerlerinde oluşan büyük artışlar, 7343 sayılı Kanun ile mahcuz ya da merhun malların cebri satışında başlıca yöntem olan açık artırmanın elektronik ortama taşınması ile beraber muhammen değerin üzerinde sonuçlanan satışların artmış olması da dikkate alınarak, Dairemizce görüş değişikliğine gidilmek suretiyle, ihale edilen mal muhammen bedelin üstünde bir bedelle satılmış olmakla beraber yapılan usulsüzlük malın daha yüksek bedelle satılmasını önlemiş ise (yani ihalenin feshi sebebi olarak dayanılan yolsuzluk yapılmamış olsa idi mal daha yüksek bedelle satılabilecek idi ise) malın daha yüksek bir bedelle satılamamış olmasından zarar görmüş olan ilgilinin ihalenin feshini istemekte hukuki yararı bulunduğunun kabulü gerekeceği görüşü benimsenmiştir. Asıl olan malın gerçek değerinden ihale edilmesi olup, malın salt muhammen değerin üzerinde satılmış olması her zaman zarar unsurunun oluşmayacağı ve malın gerçek değerini bulduğu anlamında yorumlanamaz. Bu cümleden olmak üzere, kanun koyucu aksini murat etmiş olsaydı, muhammen değerin üzerindeki satışlarda ihalelerin feshedilemeyeceğini düzenlemiş olurdu.”

Bu içtihat değişikliği, Türkiye’de yaklaşık 22 milyon icra takibi olduğunu dikkate aldığımızda, gayrimenkul piyasasını etkileyecek derecede önemi haizdir. Eskiye göre borçlular alacaklılarla haricen anlaşma zeminini bulmak gayesiyle ihalenin feshini daha kolay bir şekilde ve cesaretle talep edecekler, ihaleler çok daha kolay bir şekilde feshedilecek, bunun sonucunda taşınmazlar için yeniden arttırmalar yapılacaktır.

Bu içtihat değişikliğine ve karardaki argümantasyona farklı açılardan eleştiri getirilebilir:

1. Yargıtay Kanunu m. 15/1 (2c) uyarınca Yargıtay dairelerinden biri yerleşmiş içtihadından dönmek isterse, Hukuk Genel Kurulu içtihatların birleştirilmesi yoluyla bu istemi kesin olarak karara bağlar. Görüleceği üzere, bir Yargıtay dairesi yerleşmiş içtihadını bu şekilde değiştiremez.

2. İhalenin feshi sadece cebrî icrada değil, gayrimenkul piyasasında da adeta bir kanburdur. Alacağın tahsili, ihalenin feshi ile çok kolay bir şekilde ve kötü niyetli olarak akamete uğratılabilmektedir. İhalenin feshi yoluna başvurunun kolaylaştırılması şöyle dursun, zorlaştırılmasına ihtiyaç bulunmaktadır. Nitekim hakkın kötüye kullanılmasına çare olmak üzere 7343 sayılı Kanunla 2021 yılında yapılan değişiklikle ihalenin feshi yoluna başvuru kısmen de olsa zorlaştırılmıştır. İçtihat değişikliği kanun koyucunun bu yaklaşımına uygun düşmemektedir.

3. Cebrî icra, alacaklı ve borçlu arasındaki menfaat dengesi üzerine bina edilmiştir (İİK m. 85/son). Bir kanun hükmünü yorumlarken de menfaat dengesi gözetilir. Büyükşehirlerde ortalama 3 yıllık bir zamana yayılabilen ihalenin feshi yargılaması süresince -karar kesinleşmedikçe- taşınmaz alıcı adına tescil edilmemekte ve kendisine teslim edilmemektedir (İİK m. 134/son; m. 135/1). İhale bedeli de alıcıya ihale kararı kesinleşmedikçe ödenmemekte (İİK m. 134/9), ihale bedeli ihalenin feshi yargılaması süresince nemalandırılmaktadır (İİK m. 134/8). İhale bedeli için alınan nema resmî enflasyon oranının altında, hatta bazı dosyalarda ödenen faiz % 9’da kalmaktadır[2]. Artırmaya katılarak bir taşınmazı iktisap etmenin bu koşullarda rasyonel olmadığı açıktır. Çünkü ihale feshedilirse alıcıya ödediği bedel aşınmış -satın alma değeri düşmüş olarak- iade edilmektedir. Keza ihalenin feshi talebi reddedilirse, alacaklı nemanın enflasyonun altında kalması nedeniyle alacağını eksik olarak tahsil edebilmektedir. İhalenin feshi yoluna başvurunun kolaylaştırılmasıyla taşınmazların yeniden arttırmaya çıkarılarak paraya çevrilmesi suretiyle borçlunun daha fazla borcundan kurtulması, alacaklıların alacaklarına daha fazla kavuşması murat edilirken, alıcıların ve alacaklıların paranın satın alma değerinin azalması nedeniyle uğrayabilecekleri zararlar göz ardı edilmiştir. İhalenin feshine karar verilse ve taşınmaz çok daha yüksek bir bedele yeniden satılsa bile, bu sefer takip konusu alacağın bir kere daha ihalenin feshinin talep edildiği bir ihtimalde satın alma gücünün erimesi kaçınılmaz olacaktır. Diğer yandan, kararda paranın alım gücünün azalmasına vurgu yapılıp alım gücünün azalmasına sebep olacak bir içtihat üretilmesi tutarlı değildir. Sözün özü, içtihat değişikliğinin merkezinde borçlunun daha fazla borcundan kurtulması suretiyle menfaatlerinin korunmasının yattığı, buna karşılık alacaklı ve alıcının enflasyona bağlı olarak eline geçecek meblağın erimesinin göze alındığı anlaşılmaktadır.

4. Bir yargılama şartı olmasına rağmen hukukî yararın ihalenin feshi yargılamasında özel surette düzenlenmesi de içtihat değişikliğinde göz ardı edilmiştir. 12. Hukuk Dairesi özel düzenlemeyi son derece isabetli bir biçimde malın muhammen kıymete ve üzerine satılmasının menfaat ihlali unsurunu ortadan kaldırdığını kabul ederek kanun koyucunun direktifine uygun olarak hukukî yararın yeterlilik ölçüsünü yukarı çekmiştir. Bu ölçünün düşürülebilmesi için özel hukukî yarar hükmü olan İİK m. 134/11’in yürürlükten kaldırılması gerekir. Taşınmazların son yıllarda değerinin arttığından hareketle hukukî yararı genişletmek, bu hükmün uygulanmaması -ilga edilmiş gibi kabul edilmesi- anlamına gelir.

5. Taşınmazın daha yüksek bir bedele satılamamış olmasına sebebiyet vermiş olan usulsüzlüklerle içtihadın etkisinin sınırlandırılmak istendiği, her türlü usulsüzlüğe geçit verilmek istenmediği görülmektedir. Ne var ki içtihat değişikliğinin temel dinamiği, taşınmazların değer kazanması olup satış talebinden ihalenin yapılmasına kadarki süreçte gerçekleşecek herhangi bir usulsüzlüğe dayalı olarak ihale feshedildiğinde taşınmazın önceki ihale bedeline göre daha yüksek bir bedele satılması kuvvetle muhtemeldir. Öyle bir usulsüzlük olmalıdır ki, ihalenin feshinden sonra taşınmaz yeniden aynı veya daha düşük bir bedele ihale edilebilsin. Kararda bu kapsamda değerlendirilebilecek bir örneğe yer verilmemiştir.

6. Taşınmaz fiyatlarının yükselmesi içtihat değişikliğini gerekli kılıyorsa, aynı makro zeminde paranın satın alma değerinin azalmasının ortaya çıkardığı hukuki sorunlar da içtihatların gözden geçirilmesini gerekli kılar. Örneğin, icra-inkâr tazminatına % 20’den aşağı olmayan bir oranda hükmedileceği öngörülmüştür (İİK m. 67, 68). Uzun süren yargılamalara rağmen sabit % 20 yerine somut olayın koşullarında daha yüksek oranda icra-inkâr tazminatına karar verilebilmesini sağlayacak bir içtihat değişikliği, menfaat dengesinin kurulmasına bir nebze olsun hizmet edecektir.

____________________________________________________________________________________________________________________

[1] İhalenin feshinin talep edebilme koşulu olarak hukuki yarar hakkında, özellikle de talep sahibinin bu yolsuzluk nedeniyle somut bir zarar görmesinin gerekip gerekmediği hakkında tartışmalar için bkz. Aydemir, Dilek/Şaylan, Hatice Zülal: İhalenin Feshinde Uygulamadaki Sorunlar, İstanbul 2023, s. 26 vd.

[2] Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü’nün 23.10.2023 tarihli yazısında Vakıflar Bankası dışındaki diğer bankalarla faiz oranı teklifi alınması, Vakıflar Bankası en yüksek oranı teklif eden bankanın faiz oranını vermeyi kabul ederse, paranın Vakıflar Bankası’nda tutulmaya devam edilmesi, aksi takdirde millî bir bankaya aktarılması gerektiği şeklinde görüş verilmiştir. Verilen bu görüş, paranın değer kaybının bir nebze olsun azaltılmasına hizmet edecek olması itibariyle isabetlidir.