Toplu ve Paylı İpoteklerde Takip ve Paraya Çevirme Süreçleri: Türk ve İsviçre Hukuku Perspektifinden Bir Değerlendirme

Birden çok taşınmaz üzerinde ipotek, toplu (müteselsil) ipotek (TMK m. 855/1) ve teminat yükünün paylaştırılması suretiyle (paylı) ipotek (TMK m. 855/2-3) olmak üzere iki farklı şekilde tesis edilebilir. Rehin yükünün taşınmazlar arasında paylaştırılmadan kurulduğu toplu (müteselsil) ipotekte ipotek veren/verenler her taşınmazın borcun tamamından tahsilde mükerrerlik olmamak üzere paraya çevrilmesine katlanma yükümlülüğü altına sokulur. Alacaklıya kapsamlı bir teminat sunan bu tür bir ipotek ancak taşınmazlar aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere aitse söz konusu olabilir.  

İpotek senedinde toplu rehin olgusu açıkça belirtilmemişse yahut taşınmazlar aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait değilse veya başta toplu ipotek tesis edilmişken taşınmazlardan biri borçtan şahsen sorumlu olmayan bir üçüncü kişiye devredilmişse (bu konuda bkz. TMK m. 889), teminat yükünün paylaştırılması suretiyle (paylı) ipotekten söz edilir. Bu tür bir ipotekte taşınmazlardan her biri alacağın yalnız belirli bir bölümü için sorumlu olur. 

TMK m. 873/3 c. 1 uyarınca aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması hâlinde, rehnin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır. Birden çok taşınmaz üzerinde ipoteğin paraya çevrilmesi için tek (birlikte) takip ilkesini benimseyen TMK m. 873/3'te sözüne ettiğim iki tür ipotek arasında ayrım yapmamıştır. 

Bu zorunluluğun temelinde alacaklının rehinle yüklü taşınmaz maliklerinden bazıları ile anlaşıp diğerlerinin zararına olacak şekilde paraya çevrilecek taşınmazları seçme tehlikesinin önlenmesi yatmaktadır. 

Yargıtay 12. HD, 2.3.2023 tarihli 2022/13391 E. 2023/1314 sayılı yeni içtihadında TMK m. 873/3'ün uygulama alanını toplu (müteselsil) ipotekle sınırlandırmış, teminat yükünün paylaştırılması suretiyle (paylı) ipotek için takip talebinde tüm ipotekli taşınmazların gösterilmemesinin takibin iptali ile sonuçlanmayacağını kabul etmiştir.

Kredi ve ipotek sözleşmelerinde bu düzenlemenin aksine hükümlere yer verilerek bankanın hem toplu hem de paylı ipoteğin konusunu oluşturan taşınmazlardan biri veya birkaçı için de takibe geçebileceği kararlaştırılıyor. İpotek veren aynı kişi ise, alacaklının rehinle yüklü taşınmaz maliklerinden bazıları ile anlaşıp diğerlerinin zararına olacak şekilde paraya çevrilecek taşınmazları seçme tehlikesi bulunmamaktadır. 

Yargıtay aşağıdaki kararında bu içerikte bir sözleşme hükmünün geçerli olduğunu içtihat etmiştir.

İsviçre Federal Mahkemesi ise 7.8.1974 tarihinde verdiği bir kararında (BGE 100 III 48) TMK m. 873/3’ün mehazı olan Art. 816 Abs. 3 ZGB’nin kamu düzenini ilgilendirdiği, tüm taşınmazların paraya çevrilmesi için birlikte takibe geçilmediğinin şikâyet yargılamasında re’sen dikkate alınacağı sonucuna varmıştır.