Giriş

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 16 Mart 2026 tarihinde yayımlanan 2026/1 sayılı Genelge ile, devre mülk hakkının kurulması ve sona ermesine ilişkin uygulama esasları açıklanmış ve aynı konudaki 1985 tarihli Genelge ile 2013 tarihli duyuru yürürlükten kaldırılmıştır. Genelgede yer verilen bilgiler işbu çalışmada özetlenmektedir.

Devre Mülk Hakkının Kurulması ve Kapsamı

Devre mülk hakkı, yalnızca mesken olarak kullanılmaya elverişli kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu bağımsız bölümlerde ya da müstakil yapılarda kurulabilmektedir. Mevzuat gereği, turizm amaçlı veya konaklama hizmeti verilen tesislerde bu hakkın kurulması mümkün değildir. Hakkın tesis edilebilmesi için tüm paydaşların imzaladığı bir devre mülk sözleşmesinin tapu müdürlüğüne ibrazı ve resmi senet düzenlenmesi zorunludur. Ayrıca, bir yılın belirli dönemlerine ayrılan bu kullanım hakkının süresi 7 günden az olamayacaktır. 

Yönetim Planının Önemi

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bağımsız bölümlerde devre mülk hakkı kurulması, yönetim planında aksi kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatine bağlı değildir. Bu nedenle devre mülk hakkı kurulup kurulamayacağı veya kurulabilmesi için kat maliklerinin hangi oranda muvafakatinin gerektiği hususunda öncelikle yönetim planının incelenmesi ve buna göre işlem yapılması gerekmektedir.

Hak Sahiplerinin Tasarruf Yetkileri

Devre mülk hakkı, bağlı olduğu müşterek mülkiyet payıyla birlikte mirasçılara intikal edebileceği gibi devir ve temlike de konu edilebilmektedir. Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, hak sahibi bu kullanım yetkisini başkalarına da bırakabilmektedir. Mülkiyet payı üzerinde ipotek tesisi mümkün olmakla birlikte, bir paydaşa birden fazla devre bağlanmışsa bu dönemlerin ayrı ayrı değil, bir bütün olarak ipotek edilmesi gerekmektedir. Aksi kararlaştırılmadıkça ortaklar ortaklığın giderilmesini talep edememektedir.

Hakkın Sona Ermesi ve Terkin Süreçleri

Devre mülk hakkı, tüm paydaşların ortak talebiyle sona erdirilebileceği gibi yapının harap olması, yok olması veya mesken niteliğini kaybetmesi durumlarında kendiliğinden sona ermektedir. Taşınmazdaki tüm payların tek bir kişide toplanması hali devre mülk hakkını kendiliğinden sona erdirmemektedir. Hakkın sona ermesi durumunda, bu durum tapu sicilindeki irtifak hakları ve beyanlar sütunundan terkin edilmektedir.

Mali Yükümlülükler ve Harçlar

Sadece devre mülk hakkının mülkiyet payına bağlı olarak malikler lehine kurulması halinde, bir bedel ödenmesi söz konusu olmadığından tapu harcı talep edilmeyecektir. Ancak hakkın mülkiyet devriyle birlikte kurulması veya sonradan devredilmesi halinde, Harçlar Kanunu uyarınca tapu harcı talep edilecektir. Ayrıca, yapılacak işlemler nedeniyle döner sermaye ücreti tahsil edilecektir.

Sonuç 

2026/1 sayılı Genelge, devre mülk hakkının kurulması ve sona ermesine ilişkin birçok konuyu aydınlatmıştır. Genelgede aydınlatılan en önemli konulardan biri de şudur; yönetim planında “devre mülk hakkı kurma yasağı” bulunmadığı takdirde, kat maliklerinden herhangi biri diğer maliklerin onayına ihtiyaç duymaksızın kendi bağımsız bölümünde devre mülk hakkı kurulabilmektedir. Devre mülk hakkı kurulmasıyla, apartmana/ siteye sık sık tanınmayan üçüncü kişilerin gelmesi güvenlik açığı oluşturabileceği gibi binanın değerini olumsuz etkileyebilecektir.

Bu nedenle, yönetim planlarında devre mülk hakkı kurma yasağı ve benzeri yasakların açık şekilde düzenlemesi önem arz etmektedir.