Bina Tamamlama Sigortası Nedir? Kentsel Dönüşümde Arsa Sahibinin Güvencesi

Giriş

Kentsel dönüşüm projelerinde taşınmazını müteahhide teslim eden arsa sahipleri ile henüz inşaatı tamamlanmamış bir projeden konut satın alan tüketiciler bakımından en önemli risklerden biri, inşaatın çeşitli nedenlerle tamamlanamamasıdır.

Müteahhidin inşaat faaliyetini durdurması veya projenin öngörülen süre içerisinde tamamlanamaması hâlinde, arsa sahibi ve tüketici açısından ciddi hak ve menfaat kayıpları ortaya çıkabilmektedir.

Bina Tamamlama Sigortası (“BTS”), esas itibarıyla bu riske karşı güvence sağlamak amacıyla oluşturulmuş bir sigorta mekanizmasıdır. BTS, belirli şartları taşıyan projelerde, projenin tamamlanamaması nedeniyle hak sahiplerinin karşılaşabileceği mağduriyetlerin giderilmesini ve sigorta kapsamında öngörülen teminatların devreye alınmasını amaçlamaktadır.

Bina Tamamlama Sigortası, Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (“SEDDK”) tarafından yayımlanan 13.06.2024 tarihli Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları çerçevesinde düzenlenmiş olup, mevzuatta öngörülen hâllerde yaptırılması zorunlu bir güvence niteliğindedir.

Bu yazıda; Bina Tamamlama Sigortası’nın kapsamı, sigortadan kimlerin ve hangi koşullarda yararlanabileceği, hangi hâllerin teminat kapsamında değerlendirildiği ve hak sahiplerinin sigorta teminatından yararlanabilmek için dikkat etmesi gereken hususlar ele alınmaktadır.

Bina Tamamlama Sigortası Nedir?

BTS, teknik ve hukuki niteliği itibarıyla kefalet sigortası kapsamında değerlendirilmektedir. Klasik sigorta sözleşmelerinden farklı olarak BTS’de, sigorta sözleşmesini akdeden taraf ile sigorta teminatından doğrudan yararlanan kişi birbirinden ayrılmaktadır.

BTS, taraflar arasındaki temel sözleşmeden bağımsız ve müstakil bir güvence mekanizması olmayıp söz konusu sözleşmeden doğan edimlerin güvence altına alınması amacıyla bu sözleşmenin üzerine inşa edilen tamamlayıcı bir teminat mekanizması niteliğindedir.

Bu yönüyle BTS’nin kapsamının ve hangi hâllerde devreye gireceğinin belirlenmesinde, yalnızca sigorta poliçesi ve teminat senedinin değil, aynı zamanda taraflar arasındaki asıl sözleşmenin hükümlerinin de birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.

BTS Hangi Projelerde Zorunludur?

Belirli nitelikteki projelerde, yapım işini üstlenen müteahhit veya ön ödemeli konut satışında satıcı bakımından projenin tamamlanamaması riskine karşı belirli bir teminat sağlanması zorunluluğu öngörülmüştür. Bu kapsamda BTS’nin gündeme geldiği başlıca iki proje türü bulunmaktadır.

1. Kentsel Dönüşüm Projeleri (6306 Sayılı Kanun)

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçekleştirilen projelerde, yapım işini üstlenen müteahhidin, yapı ruhsatı alınmadan önce Bina Tamamlama Sigortası yaptırması veya ilgili mevzuatta öngörülen teminat türlerinden birini sağlaması gerekmektedir.

2. Ön Ödemeli Konut Satışı Projeleri (6502 Sayılı Kanun)

Konut adedi 30 ve üzerinde olan ön ödemeli konut satış projelerinde satıcının, konut satışına başlamadan önce Bina Tamamlama Sigortası yaptırması veya Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik kapsamında öngörülen diğer teminat yöntemlerinden birini sağlaması zorunludur.

Arsa Sahipleri Bakımından Teminat Senedinin Önemi

Kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahipleri bakımından en önemli hususlardan biri, BTS poliçesinin düzenlenmiş olmasının tek başına sigorta teminatından yararlanmak için yeterli olmamasıdır. Başka bir ifadeyle, müteahhit tarafından BTS poliçesinin yaptırılmış olması, arsa sahibinin otomatik olarak sigorta koruması altına girdiği anlamına gelmemektedir.

Bu noktada özellikle vurgulanması gereken husus, sigortacının arsa sahibine karşı sorumluluğunun teminat senedinin düzenlenmesi ve teslim edilmesiyle başlamasıdır. Dolayısıyla yalnızca poliçenin mevcut olması, arsa sahibinin BTS kapsamında güvence altında bulunduğu sonucunu doğurmamaktadır.

Bu nedenle, kat irtifakının kurulmasına rağmen arsa sahibi adına teminat senedi düzenlenmemiş veya kendisine teslim edilmemişse, arsa sahibinin söz konusu eksikliğin giderilmesini sigortacıdan veya müteahhitten talep etmesi önem arz etmektedir. Zira teminat senedinin bulunmaması, arsa sahibinin BTS kapsamında sahip olduğu korumanın fiilen kullanılabilmesi bakımından ciddi bir risk teşkil etmektedir.

Sonuç

BTS, kentsel dönüşüm projelerinde ve ön ödemeli konut satışlarında arsa sahipleri ile tüketicileri, inşaatın tamamlanamaması riskine karşı korumayı amaçlayan önemli bir güvence mekanizmasıdır. Bununla birlikte, BTS kapsamında sağlanan korumanın kendiliğinden ve koşulsuz olarak doğduğu düşünülmemelidir. Sigorta teminatının kapsamının ve hak sahibine sağladığı korumanın doğru şekilde belirlenebilmesi için sözleşme hükümlerinin, poliçenin ve teminat senedinin birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.

Bu kapsamda aşağıdaki hususlar önem arz etmektedir:

• Sözleşmede gerekli hükümlerin düzenlenmesi,
• Poliçenin kapsamı ile lehtar bilgilerinin kontrol edilmesi,
• Kat irtifakının kurulması sonrasında teminat senedinin temin edilmesi,
• Düzenlenen teminat senedinin içeriğinin incelenmesi.

Söz konusu aşamalardan herhangi birinin ihmal edilmesi, sigorta teminatına ihtiyaç duyulduğu anda hak sahibinin öngörülen korumadan yararlanmasını güçleştirebilecek veya engelleyebilecek sonuçlar doğurabilir.