Aile Konutu ve Tapu Şerhi

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 194. maddesinde düzenlenmektedir. Ancak ilgili kanun hükmü içerisinde ya da başkaca bir mevzuat dahilinde doğrudan aile konutu tanımına ulaşılamamaktadır. TMK m. 194 hükmünün gerekçesinde “Aile Konutu” şu şekilde tanımlanmıştır:

“Aile konutu, eşlerin bütün yaşamsal faaliyetlerini gerçekleştirdiği, buna göre yaşantısına yön verdiği, tatlı ve acı günlerini içinde yaşadığı, anılarla dolu alandır.”

Görüldüğü üzere kanun gerekçesinde aile konutuna duygusal ve toplumsal bir anlam yüklenmektedir. Bu sebepledir ki gerek kanun koyucu gerek yargı kararları; aile konutuna ilişkin güvenceleri artırmak, yapılacak belirli işlemlerde eşlerin ortak rızalarını aramak ve eşleri ayrı ayrı korumak amacıyla hareket etmektedir.

Aile konutundan bahsedebilmek için uygulamadaki görüşler ve yargı kararları ile oturmuş belirli şartları her somut durumda aramak gerekmektedir. Bu şartlar şu şekildedir:

• Hukuka uygun kurulmuş evlilik birliği içerisinde bulunan karı-koca söz konusu olmalıdır.
• Konutun, eşlerin ortak iradesi ile seçilmiş olması gerekmektedir (bir eşin seçimine diğer eş tarafından onay verilmesi de yeterlidir).
• Aile yaşantısının ilgili konut içerisinde sürdürülüyor olması aranmaktadır (Örneğin yazlık ev ya da dağ evi bu kriteri karşılamaz).
• Söz konusu konutun hukuka uygun şekilde kullanılıyor olması gerekir (Örneğin işgalci olarak bulunulan konut aile konutu niteliği taşımaz).

Her ne kadar mevzuat içerisinde doğrudan bir düzenleme yer almasa da doktrin ve Yargıtay görüşleri aile konutunun yalnızca tek bir konut olabileceği üzerinde yoğunlaşmaktadır.

Anlaşılacağı üzere, “Aile Konutu” kurumu ile eşlerin birlikte hayatlarını kurdukları ve idame ettirdikleri yaşam alanı ile aile birliğinin dış ve iç etkenlerden korunması; bu vesile ile toplumun temel taşı olan ailenin sürdürülebilirliğinin sağlanması amaçlanmaktadır.

Aile Konutu Niteliği Ne Kadar Süre ile Korunur?

Yukarıda “Aile Konutu”nun hangi amaç ile uygulamaya alındığı açıklanmıştır. Bu kapsamda korunması amaçlanan unsurların korunmasına yönelik gerekli süre, Aile Konutu kurumunun sağladığı koruma süresiyle belirlenmektedir. Bu çerçevede Aile Konutu’na sağlanan koruma, yukarıda da yer verildiği üzere aile konutu olma şartlarından bir tanesi olan evlilik birliği şartının devam ettiği müddetçe işlerliğini sürdürmektedir.

Bunun yanında diğer şartlardan birinin ortadan kalkması halinde de Aile Konutu niteliği, ilgili konut ya da aile birliği özelinde korunmasında yarar kalmayan bir kurum olacağından şartın ortadan kalkması anına kadar gereken korumayı sağlayacaktır.

Aile Konutu niteliğinin korunmasına ilişkin en temel soru işaretlerinden bir tanesi, boşanma sürecine ilişkindir. Boşanma davası açılmış olması, aile birliğini tek başına sona erdirmediğinden; hak sahibi olmayan eşin (örneğin tapuda malik olmayan ya da kira sözleşmesine taraf olmayan eşin) ve çocukların barınma hakkının ortadan kalkmaması amacıyla, boşanma sürecinde de taşınmazın Aile Konutu niteliğini koruyacağı kabul edilmektedir.

Bununla birlikte “ayrılık kararına” ya da eşlerden birinin fiili olarak ayrı yaşamaya başlaması durumlarında da teorik açıdan yalnızca ortak yaşama ara verilmesi durumu söz konusu olduğundan ve evlilik birliğinin sona ermediği gözetildiğinden, aile konutu korumasının devam ettiği kabul edilmektedir.

Aile Konutu Niteliğinin Sonuçları Nelerdir?

Aile Konutu niteliğinin belirli sonuçları bulunmaktadır Aşağıda yer alan durumlarda eşlerden bir tanesi, diğer eşin rızasını almadan ilgili işlemleri gerçekleştirememektedir.

a. Aile Konutu niteliği söz konusu ise kira sözleşmesinin feshi için diğer eşin rızası gerekmektedir. İşbu durum 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 349/1 hükmü ile de düzenlenmiştir. Bu durum elbette kira sözleşmesinde eşlerden yalnızca birinin taraf olarak görünmesi halinde gündeme gelecektir.

TMK m.194/4 hükmü dahilinde eşlerden yalnızca birinin kira sözleşmesinin tarafı olduğu durumlarda diğer eş, kiraya verene yapacağı tek taraflı yazılı bildirim ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelebilir. Bu şekilde eşlerden birinin kötü niyetli şekilde diğer eşin barınma hakkını ihlal eder nitelikte kira sözleşmesini sonlandırmasının önüne geçilmektedir.

b. Malik olan eş, diğer eşin rızası olmaksızın aile konutunu üçüncü kişilere satamaz, devredemez.

c. Aile birliğinin korunması amacıyla, diğer eşin rızası olmaksızın Aile Konutu üzerinde (1) intifa hakkı tesis edilemez, (2) oturma hakkı kurulamaz, (3) bağışlama yapılamaz ve konut üzerinde hakları sınırlayıcı başka herhangi bir işlem gerçekleştirilemez.

 Özet olarak, Aile Konutu niteliği, malik olmayan ya da kiracı olarak görünmeyen eşin, aile birliği içerisindeki haklı beklentilerini korumayı amaçlamaktadır. Bu koruma da yetki sahibi eşin, tek taraflı tasarruf işleminde bulunmasının engellenmesi vasıtası ile sağlanmaktadır. Yukarıda da açıklandığı üzere aile yapısının korunması ve yetkisi olmayan eşin, mağdur olmaması adına işbu düzenlemelerin toplumun ihtiyaçlarını karşıladığı düşünülmektedir.

Ancak düzenlemeler, malik olmayan eşin kötü niyetli davranmasını önlemek amacıyla, haklı bir neden olmaksızın rıza vermemesi durumunda, işlem yapmak isteyen eşe mahkeme aracılığıyla bu rızanın sağlanmasına imkân tanımaktadır.  İlgili husus TMK m.194/2 hükmü içerisinde şu  şekilde düzenlenmiştir: “Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.”

Aile Konutu Şerhi Nasıl Tesis Edilir?

Tapu müdürlükleri nezdinde taşınmazlara işlenen Aile Konutu şerhi “kurucu” değil “açıklayıcı” niteliktedir. Peki bu ne anlama gelir? Belirli işlemler ancak resmi kurum ve kuruluşlar nezdinde gerçekleştirilmesi halinde ya da kaydedilmesi halinde geçerli bir işlem olmaktadır, bu kapsamda resmi kamu kurum ve kuruluşlarında gerçekleştirilen faaliyetler “kurucu” nitelik taşır.

Ancak Aile Konutu şerhi ifade edilenin aksine tapu müdürlüğü nezdinde şerh işlenmesi ile meydana gelmez. İşbu yazımız kapsamında açıklanan şartların varlığı halinde tapu müdürlüğünde taşınmaz üzerinde şerh olmasa dahi, Aile Konutunun varlığı söz konusu olmaktadır. Tapu müdürlüğüne işlenen şerh ise ancak üçüncü kişilere karşı işbu niteliği açıklayan bir vasıf taşımaktadır.

Önemle belirtmek gerekir ki tapu müdürlüğü nezdinde şerh işlenmesi adına işleme konu konutun tapu kütüğünde kaydının bulunması gerekmektedir.

Peki tapu müdürlüğü nezdinde işlenen şerh nasıl tesis edilmektedir?

a.     Eşlerden Birinin Başvurusuyla

Eşlerden bir tanesi ya da ikisi birlikte gerekli belgeler ile tapu müdürlüğüne başvuru gerçekleştirdiğinde aile konutu şerhi işlenecektir (ilgili tapu müdürlüğünden uygulama farklılıkları sebebiyle teyit alınması önerilmektedir).

 İlgili başvuru, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün “WebTapu” sistemi aracılığıyla gerçekleştirilebilmektedir.

NOT = Aile Konutu şerhi, yalnızca eşlerden birinin malik olduğu ya da eşlerin birlikte malik olduğu konutlar üzerinde kurulabilmektedir. Eşlerin kira ilişkisi kapsamında aile birliklerini kurduğu ve devam ettirdiği konutlar üzerinde Aile Konutu şerhi işlenememektedir. Ancak yukarıda da ifade edildiği üzere şerh olmaması halinde dahi şartlar sağlanıyor ise kiracı olarak ailenin hayatını sürdürdüğü konut, Aile Konutu niteliğine sahiptir.

b.     Mahkeme Kararı Kanalıyla

Aile Konutu şerhinin tapu müdürlüğü nezdinde işlenmesi adına mahkemeden karar alınması da mümkündür. Ancak işbu kararın alınması için öncelikle ilgili tapu müdürlüğü nezdinde işlemin yapılamamasına neden olan bir husus gündeme gelmelidir. Aksi takdirde mahkemeler nezdinde “hukuki yararın bulunmadığı, öncelikle tapu müdürlüğüne başvuru yapılması” gerektiği yönünde karar verilmektedir. Örneğin taşınmazın aile konutu niteliğinin belgelenemediği ya da ihtilaflı olduğu hallerde tapu memuru şerh talebini reddederse, o zaman aile konutu şerhi davası açılabilecektir.

Aile Konutu Niteliğine Rağmen Yapılan İşlemler

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Aile Konutu niteliği taşıyan taşınmaz üzerinde diğer eşin rızasına tabi olmasına rağmen malik eş tarafından yapılan tasarruf işlemlerinde, iyiniyetli üçüncü kişilerin korunup korunmayacağına ilişkin yakın tarihlerde ancak birbirinden farklı görüşler içeren kararlar vermiştir. Birtakım kararlarda, iyiniyetli üçüncü kişi tarafından tasarruf işlemine konu taşınmazın Aile Konutu olduğunun bilinmemesi ve bilinebilecek durumda olunmaması hallerinde, bu işlemin korunacağı ifade edilmektedir. Bu hallerde tapu kütüğünde bulunan şerhin, üçüncü kişilerin iyiniyetini ortadan kaldıracağı ifade edilmektedir.

Ancak diğer görüş kapsamında ise Aile Konutu niteliği, malik eşin tasarruf yetkisini kısıtlamaktadır. Bu hali ile şerh olsun ya da olmasın, iyiniyetin korunmayacağı ifade edilmektedir. Son olarak Yargıtay 2. Hukuk Dairesi ise Hukuk Genel Kurulu’nun ikinci görüşünü esas alarak aile konutu şerhi bulunmayan hallerde, aile konutunun maliki olan eşle işlem yapan kişinin iyiniyetinin korunmayacağı yönündeki 15.04.2015 tarihli ve E. 2013/2-2056, K. 2015/1201 sayılı kararı emsal alarak karar vermiştir.

Sonuç olarak, tasarruf işlemine rıza göstermeyen eş, yapılan işlemin iptali adına yargı yoluna başvurabilecektir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Yukarıda belirtildiği gibi, konut Aile Konutu olma özelliğini kaybettiğinde bu nitelik de ortadan kalkar. Bu durumda da ilgili şerhin kaldırılması sorunu gündeme gelmektedir. Burada niteliğin ortadan kalkması durumu, eşlerin boşanması, eşlerden birinin ölümü vb. ile olabilmektedir. Bu durumlarda mal rejimi hükümleri ya da miras hükümleri kapsamında ilgili konutun kaderinin tayin edilmesi durumu gündeme gelecektir.

Aile Konutu şerhi işletilmesi amacıyla tapuya yapılan başvuru sürecinde olduğu gibi, eşler yine başvuruyla birlikte Aile Konutu şerhinin kaldırılmasını isteyebilir. Bunun yanında yine mahkeme kararı ile de tapu kütüğünde yer alan şerhin terkini sağlanabilir.