7 Soruda İmar Hakkı Aktarımı

1. İmar hakkı aktarımı nedir?

Bir kısmı ya da tamamı umumi ve kamu hizmeti alanı içinde kalan ve özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı verilmeyen bir parsel üzerindeki emsale esas inşaat hakkının başka parsellere aktarılmasıdır.

2. Verici parsel ve alıcı parsel tanımlamaları nedir?

Verici parsel; Uygulama İmar Planı’nda umumi ve kamu hizmet alanında kaldığından özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı bulunmayan ve bu hakkını devreden parseli ifade eder.

Alıcı parsel ise; imar hakkı aktarımı kapsamında emsale esas inşaat alanını, imar planında öngörülen oranlar çerçevesinde ve her hâlde kendi emsale esas inşaat alanının %30’unu geçmemek üzere arttırılabilen parseldir.

3. İmar hakkı aktarımı şartları nelerdir?

• İmar hakkı aktarımı, uygulama imar planı veya plan hükümleriyle yapılabilir.
• İmar hakkı aktarımı, ilgili idare veya kurumun il bazındaki yetki alanı içinde gerçekleştirilebilir.
• Planlı alanlarda, alıcı parselin emsale esas inşaat alanı; imar planı veya plan hükümlerinde belirlenen oranlar dâhilinde ve %30’u geçmemek üzere artırılabilir.
• Alıcı parselin metrekare birim değeri, verici parselin metrekare birim değerinden fazla olamaz.
• Verici parselin imar haklarının tamamının aktarılamaması durumunda, aktarılamayan hakka karşılık gelen değerin, toplam imar hakkı değerinin % 20’sini aşmaması kaydıyla verici parsel maliki ile imar hakkı aktarımını yapacak idare karşılıklı mahsuplaşabilir.
• İmar hakkı aktarımı, verici parsel üzerindeki tüm muhdesat ve mülkiyetin bedelsiz olarak ilgili idare veya kurum lehine devredilmesi suretiyle sonuçlandırılır.

4. İmar hakkı aktarımı başvuru ve onay süreci nasıl işlemektedir?

• Alıcı ve verici parsel maliklerinin muvafakati halinde, verici parsel malikinin veya ilgili idarenin başvurusu üzerine imar planını uygulamakla yükümlü idare, ilgili kamu kurumunun uygun görüşünü alarak imar hakkı aktarımını yapar.
• Verici parsel ve alıcı parselin değer tespiti işlemleri yapılır.
• Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel maliklerinin yapılan değer tespitlerine ve yapılacak imar hakkı aktarımına muvafakat ettiklerine dair uzlaşma tutanağı düzenlenir.
• Alıcı ve verici parsellerin bilgilerini, değerlerini ve yüz ölçümlerini de ihtiva eden encümen kararı/il idare kurulu kararı/kurum onayı alınır.
• Verici parselin kamuya bedelsiz terk edilmesi ile birlikte, alıcı parselde yeni mülkiyet düzenlemesi, aktarım işlemini yapan idare tarafından tesis edilir.

5. Verici parsel ve alıcı parselin değer tespit işlemleri ne şekilde yapılır?

Alıcı ve verici parsellerin değeri, Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşunun belirlediği değerler dikkate alınarak, idarenin kuracağı kıymet takdir komisyonu tarafından tespit edilir.

Verici parselin değer tespitinde, parselin verilemeyen imar hakkının değeri gözetilir. Verici parselin, en yakın komşuluğundaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkında kullanılan emsal değerinden fazla olmaması esastır.

6. İmar hakkı aktarımının olumlu yönleri nelerdir?

Özel mülkiyetten doğan hakların korunması ile kamu yararı arasındaki dengenin sağlanmasına imkân tanıyacaktır.

Her taşınmazın konumu, plan kararları, değeri ve takyidatları farklıdır. Bu nedenle kimi durumlarda imar hakkı aktarımı en uygun çözüm olabilir. Ancak sürecin sağlıklı ilerlemesi için plan kademeleri, eşdeğerlik hesapları ile vergi ve harç etkilerinin göz önünde bulundurulması gereklidir. Bu noktada hukuki ve teknik danışmanlık almak önemlidir.

7. İmar hakkı aktarımının olumsuz yönleri nelerdir?

İmar hakkı aktarımı, ilerleyen süreçte alıcı parsellerin bulunduğu bölgede nüfus ve yapı yoğunluğunu artırarak; kanalizasyon, içme suyu, yağmur suyu drenajı, elektrik, doğal gaz, ulaşım ve benzeri altyapı hizmetlerinde kapasite aşımına yol açabilecektir.

Bu nedenle, imar hakkı aktarımının planlanması sürecinde, alıcı parsellerin mevcut altyapı kapasitesinin ayrıntılı şekilde analiz edilmesi, gerekli görülen hallerde altyapının eş zamanlı olarak güçlendirilmesi veya yeni yatırımlarla desteklenmesi, aktarımın sürdürülebilir ve dengeli bir şekilde uygulanabilmesi açısından gereklidir.