10 SORUDA RİSKLİ ALAN

Riskli alan nedir?

Riskli alan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”) ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde (“Yönetmelik”) düzenlenmektedir. Buna göre riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan olarak tanımlanmaktadır.

Riskli alanın tespiti nasıl yapılır?

Riskli alan kararı verilebilmesi için teknik rapor, yer bilimsel etüt raporu, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasların EK-A bölümüne göre hazırlanan analiz ve rapor dâhil olmak üzere çeşitli teknik incelemeler yapılmakta, bu raporlar doğrultusunda riskli alan kararı verilebilmektedir.

Riskli alan kararına dava açılabilir mi?

Riskli alan kararına karşı Resmi Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir. Ancak, uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz.

Riskli alan ilan edilen yerlerde tasarruf hakkı kısıtlanabilir mi?

Evet, kısıtlanabilir. TOKİ veya İdare, riskli alanlarda her türlü imar ve yapılaşma işlerini 2 yıl süre ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde bu süre 1 yıl daha uzatılabilir.

Riskli alanlarda bulunan yapıların tahliye ve yıkım süreci nasıl gerçekleşir?

Öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilir. Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir.

Tahliye ve yıkım işlemleri Yönetmelik uyarınca yapılır. Buna göre, riskli alanlarda ilgili kurumca veya maliklerce yürütülen uygulamalarda, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre on beş gün içinde veya hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile anlaşma sağlanan alanlarda yapılan anlaşmada belirlenen süre içerisinde, var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmetlerin borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ilişkin vergilerin ödenerek yapının boş olarak ilgili kuruma veya uygulamayı yürüten yükleniciye yapıların yıkımını gerçekleştirmek üzere teslim edilmesi gerekir. İlgili kurum veya İdarece yürütülen uygulamalarda kurum/idarece belirlenecek takvime göre on beş gün içinde, maliklerce yürütülen uygulamalarda ise yapılan anlaşmada belirlenen süre içerisinde yapıların tahliye edilmesi gerektiği hususu, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle anlaşma sağlayıp sağlamadıklarına bakılmaksızın tahliyesi gerçekleştirilmemiş yapıların maliklerine bildirilir. Maliklerce yürütülen uygulamalarda, yapılan anlaşmada tahliye için herhangi bir süre belirtilmemiş olması halinde, tahliyesi gerçekleştirilmemiş yapıların maliklerine otuz günden az olmamak üzere süre verilerek bu bildirim yapılır.

Belirtilen sürelerde yapının tahliye edilmemesi durumunda ilgili kurum veya İdarece, yapının idarî makamlarca zorla tahliye edileceği belirtilerek ve ilgililerine otuz günden az olmak üzere süre verilerek Yönetmelik 8 inci maddenin ikinci fıkrasında belirtilen usule uygun olarak tebligatta bulunulur. Bu süre içinde de tahliyenin gerçekleştirilmemesi durumunda, bu yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir ve bu yapıların tahliyesi Yönetmelik 8 inci maddenin beşinci fıkrasında belirtilen şekilde ilgili kurum veya İdarece yapılır veya yaptırılır.

Riskli alanlarda uygulama işlemleri nasıl yapılır?

Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlarda uygulama yapılan etap veya adada, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verileceği düzenlenmiştir.

Bununla birlikte “Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.” denilmekle resen yapılabileceği de belirtilmektedir. 

Riskli alanlarda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payı satılır mı? 

Evet, açık arttırma usulü ile satılabilir.

Riskli alandaki malik, sınırlı ayni hak sahibi, kiracılara sağlanan yardımlar var mıdır?

Evet, vardır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.

Riskli alanlarda, taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen bağımsız bölümlerin bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Cumhurbaşkanı kararı ile yapım maliyetlerinin/rayiç değerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir.

Riskli alanlarda, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın (“Başkanlık”) riskli alanlarda ön alım, imar hakkı transferi, trampa uygulama gibi yetkileri var mıdır?

Evet, Başkanlık, riskli alanlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, yine bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye gibi çok çeşitli yetkilere sahiptir.

Riskli alanlarda arsa sahiplerini koruyucu tedbirler var mıdır, örneğin idari fesih süreci işletilebilir mi?

Evet, vardır. Örneğin, riskli alanlarda idari fesih sürecinin yürütülmesi mümkündür. Arsa sahiplerini koruyan bir başka düzenleme de yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapabilmesidir.

Yine riskli alanlarda ve parsellerde yürütülecek projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatı alınmadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.