Kira Sözleşmelerinin E-Devlet Üzerinden Yapılabilmesi

Kira Sözleşmelerinin E-Devlet Üzerinden Yapılabilmesi

GİRİŞ

Son yıllarda dijitalleşme sürecinin hız kazanmasıyla birlikte, birçok işlem elektronik ortama taşınmıştır. Bu bağlamda, kira sözleşmelerinin e-Devlet sistemi üzerinden yapılabilmesi ile yeni bir dönem başlamıştır. Ancak bu yeni uygulama; hukuki güvenlik, sözleşme serbestisi ve ispat gibi açılardan önemli tartışmalar yaratmıştır.

I.     E-DEVLET ÜZERİNDEN KİRA SÖZLEŞMESİNİN DÜZENLEMESİ

E-devlet üzerinden 04.11.2024 tarihi itibarıyla kira sözleşmesi düzenlenmesi sürecinin ilk aşaması kullanıma açılmıştır. Buna göre, taşınmaz sahibi gerçek kişiler e-Devlet portalında yer alan “Kira Sözleşmesi İşlemleri” modülü üzerinden kira sözleşmesini hazırlayabilmekte ve ardından kiracı yine e-Devlet üzerinden onay verebilmektedir. E-Devlet portalı üzerinden kira sözleşmesi işlemi taraflarca tamamlandığında, zaman damgalı ve barkodlu bir belge oluşturulmakta ve bu belge, e-Devlet üzerinden doğrulanabilmektedir. Sözleşmenin bu şekilde kurulmasında birtakım önemli hususlar dikkat çekmektedir.

Öncelikle bu yeni uygulama, yalnızca taşınmazın maliki olan gerçek kişilere sözleşme düzenleme yetkisi vermektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi gereğince kira sözleşmesi, kiracının üstlendiği kira bedeline karşılık, kiraya verenin kira sözleşmesinde belirlediği şeyin belirli ya da belirli olmayan bir süre boyunca kullanımının ve yararlanılmasının kiracıya özgülendiği sözleşmedir. Tanımdan da anlaşıldığı üzere kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve kiraya veren olup bu itibarla kiraya verenin taşınmazın maliki olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Fakat e-Devlet uygulamasında, malik dışındaki kişilerin taşınmazı kiraya verme yetkisi dışarıda bırakılmaktadır. Buna ek olarak, hisseli taşınmazlar için getirilen 10 hisse sınırı, bazı taşınmazların elektronik ortamda kiraya verilmesini mümkün kılmakta, ancak 10’dan daha fazla hissedarı bulunan taşınmazlar için aynı kolaylığı sunmamaktadır.

Özel hukukta taraflara prensip olarak sözleşme serbestisi tanımaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmeleri için herhangi bir şekil şartı aranmazken, e-Devlet üzerinden yapılacak olan sözleşmelerde bir nevi “şekil şartı” ortaya çıkmaktadır.

II.   E-DEVLET ÜZERİNDEN YAPILAN KİRA SÖZLEŞMELERİNİN ORTAYA ÇIKARABİLECEĞİ İSPAT HUKUKU SORUNLARI

Elektronik ortamda düzenlenen kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu açısından bazı tartışmalı durumlar yaratmaktadır. Özellikle ispat bakımından bu belgelerin niteliği üzerinde durulması gerekmektedir. Nitekim e-Devlet üzerinden oluşturulan kira sözleşmelerinde, tarafların güvenli elektronik imza kullanması şu aşamada mümkün gözükmemektedir. Bu nedenle, imza unsuru mevcut olmayan kira sözleşmeleri bir “senet” olarak değerlendirilemeyecektir. Bu durumun sonucu olarak elektronik ortamda oluşturulan kira sözleşmeleri, senetle ispat zorunluluğu bulunan uyuşmazlıklarda kesin delil niteliği taşıyamayacaktır.

Bununla birlikte, E-Devlet ortamında oluşturulan kira sözleşmeleri, ispat hukukunda delil başlangıcı (HMK m. 202) olarak kabul edilmeye elverişlidir. Delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belgedir. Tarafların elektronik ortamda akdedilen kira sözleşmesinden kaynaklanan ve yıllık kira bedeli Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 200’deki parasal sınırı aşan hukuki işlem niteliğindeki uyuşmazlık noktalarının ispatının tanık ifadeleri veya diğer takdiri delillerle desteklenmesi gerekebilir.

III. ÖZEL HAYATIN GİZLİLİĞİ İLKESİNİN İHLAL EDİLEBİLECEK OLMASI

E-Devlet üzerinden düzenlenen kira sözleşmeleri, ödemelerin banka aracılığıyla yapılmasını teşvik ederek kira gelirlerinin eksiksiz beyan edilmesini sağlayacaktır. Bu durum, kayıt dışılığın önlenmesi açısından olumlu bir adım olsa da sözleşme içeriğinin e-Devlet üzerinden oluşturulması ve erişilebilir olması, tarafların iradesinin kamu kurumları nezdinde kayıt altına alınması sonucunu doğurmakta, bu da özel hayatın gizliliği ilkesi yönünden tereddüt uyandırmaktadır.

IV. KİRA SÖZLEŞMELERİNİN E-DEVLET KAPISI ÜZERİNDEN AKDEDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN HİZMETİN İKİNCİ AŞAMASI

Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından bu sistemin ikinci aşaması olarak, kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılması ve emlak danışmanları ile yetki verilen kişilerce hazırlanıp tarafların onayına sunulması konularında çalışma yapıldığı duyurulmuştur.

Türkiye Barolar Birliği, kira sözleşmelerinin düzenlenmesinde yalnızca avukatların yetkilendirilmesini talep etmiş ve bu konuda Cumhurbaşkanlığı Dijital Dönüşüm Ofisi Başkanlığı ve Çevre Şehircilik ve İklim Bakanlığına yazılı görüş iletmiştir. Kira sözleşmelerinin hukuki belirsizlikler yaratmaması ve tarafların hak kaybına uğramaması için avukatlar aracılığıyla yapılması gerektiği, Türkiye Barolar Birliği tarafından haklı olarak savunulmaktadır. Gerçekten uygulamanın ikinci aşaması için öngörülen sözleşme hazırlayıp taşınmaz sahibi ve kiracının onayına sunma yetkisi Avukatlık Kanunu hükümleri uyarınca yalnızca avukatlara tanınmalıdır. Nitekim avukatlar tarafından düzenlenen sözleşmeler, hukuki öngörülebilirliği artırır ve muhtemel uyuşmazlıkların önlenmesine katkıda bulunur.

SONUÇ

E-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenlemesi, pratiklik ve şeffaflık açısından önemli bir yenilik olmakla birlikte, hukuki güvenlik, ispat hukuku ve tarafların iradesinin korunması açısından önemli soru işaretleri doğurmuştur. Hukuki süreçlerin karmaşıklığını dikkate aldığınızda, kira sözleşmelerinin düzenlenmesinde bir avukata danışmanız büyük önem taşımaktadır.