Kira Sözleşmelerinde Temerrüt ve Tahliye Sürelerine İlişkin Mevzuat Uyumsuzlukları: İİK ve TBK Arasındaki Farklar ve Güncelleme İhtiyacı

Kira Sözleşmelerinde Temerrüt ve Tahliye Sürelerine İlişkin Mevzuat Uyumsuzlukları: İİK ve TBK Arasındaki Farklar ve Güncelleme İhtiyacı

1.7.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracının temerrüdüne dayalı olarak kira sözleşmesinin feshi ve bunun sonucunda kiralananının tahliyesinin talep edilebilmesi için 818 sayılı Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak 6 ay veya daha fazla müddetli kiralarda 30 günlük, daha az müddetli kiralarda 6 günlük önel ayrımını terk etmiş, 315. mad­denin 2. fıkrasında kiracıya verilecek sürenin en az 10 gün, konut ve çatılı iş­yeri kiralarında ise en az 30 gün olacağını; ürün kirasına ilişkin 362. maddede ise en az 60 günlük bir önel verilmesi gerektiğini düzenlemiştir.

Kiracıya icra dairesi vasıtasıyla önel verilmesi üzerine bina edilen kiralanan taşınmazların kira bedelinin ödenmemesine dayalı ilâmsız tahliyesini düzenleyen İİK m. 269 vd. hükümleri ile İİK Yönetmeliği ve bu Yönetmeliğin eki olup uygulamada kullanılan Örnek No: 13 aradan geçen 11 yılda değiştirilmemiştir. Örneğin, İİK m. 269/son’da Önceki BK’da öngörülen 6 günlük önel yürürlükteymiş gibi ödeme emrine itiraz süresinin bu hâlde 3 gün olduğu belirtilmektedir. 2012 yılından bu yana İİK’da tam 13 farklı kanunla değişiklik yapılmasına rağmen bu hükmün değiştirilmemiş olması düşündürücüdür.

Adi kiraya ve hasılat kiralarına ait takipte ödeme emri kenar başlığını Örnek No: 13’te halen Önceki BK m. 260 ve 288’e atıf yapılarak 6 ay veya daha fazla süreli adi kiralarda ödeme süresinin 30 gün, daha az süreli olanlarda 6 gün ve hasılat kiralarında 60 gün olduğu yazılıdır! Dahası borçluya ödeme emrine itiraz süresinin 7 gün olduğu, ödeme süresi 6 gün olan adi kiralarda ise itiraz süresinin 3 gün olduğu bildirilmektedir! TBK’nin yürürlüğe girmesinden 1 yıl sonra revize edilen Örnek No: 13’te avukatla temsil zorunluluğuna tâbi kılınmamış borçlu kiracıya TBK’ya aykırı bilgi verilmektedir.

TBK’da 10, 30 ve 60 günlük asgari süreler belirlenmekle birlikte BK’dan farklı olarak kiracıya verilecek öneli alacaklının belirlemesi öngörülmüştür. Alacaklı pekâlâ bu sürelerden daha uzun bir öneli kiracıya verebilir. Fakat takip hukukunun maddi hukuku takip etmemesinden ötürü uygulamada her hâl kârda kira ilişkisinin türüne göre ödeme emirlerinde standart 10, 30 ve 60 günlük süreler verilmektedir. Oysa Örnek No: 13’te borçlu kiracıya verilecek önel kısmında (…) yazılıdır. Takip talebinde bulunan alacaklı asgari önelleri dikkate alarak borçluya verilecek öneli belirleyebilmeli, icra dairesince de (…) kısmına alacaklının belirlediği önel yazılabilmelidir. O hâlde, yapılacak iş Önceki BK atıflarını Örnek No: 13’ten kaldırıp TBK hükümlerini alıntılamak ve TBK m. 269/son hükmünün zımnen mülga olduğunu dikkate alarak (…) yazılı itiraz süresini kira ilişkisinin türüne bakılmaksızın yeknesak 7 gün olarak düzeltmekten ibarettir.

Umulur ki, İİK Yönetmeliği ve Örnek No: 13 gecikmeli de olsa TBK’ya bir an evvel uyumlu hâle getirilir.